פסק-דין בתיק עמ"נ 8716-05-11

1.         ביום 23.3.1995 פורסמה תכנית מתאר מקומית, שמספרה 3774, למתן תוקף. מטרת התכנית היא התווית כביש מס' 1 צפון, בין צומת מעלה אדומים ודרך ענתות ועד שדרות נווה יעקב. התכנית חלה על מספר גושים, ובכללם גוש שומה 30542, אשר טרם עבר הליכי הסדר. בין יתר החלקות המנויות בפרסום האמור, ככאלה הנכללות בגוש 30542, נמנית חלקה 66.

ביום 10.3.1998 הגיש ופיק בילביסי תביעה לפיצויים, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), בגין ירידת ערכה של חלקה 66 עקב אישור התכנית (תביעה נוספת הוגשה בגין חלקה אחרת, שאינה מענייננו). ופיק הגיש את התביעה על פי יפוי כוח, וניהל אותה בשם אמו, ת'וריה בילביסי, ואחותו, בסמה בילביסי. במסגרתה של אותה תובענה מונה שמאי מכריע, מר שמואל פן, והוא חיווה דעתו כי דין התביעה להידחות, שכן מגבלות התכנון שיוצרים ההפקעה וקו הבניין מכוחה של תכנית 3774 אינן פוגעות בשווייה של החלקה, וכי ניתן לנצל את יתרתה באופן ששווייה לא יפחת. התביעה אכן נדחתה, ערר שהוגש על החלטת הדחייה נדחה אף הוא, וגם ערעור מנהלי שהוגש, ובעקבותיו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, כולם נדחו.

2.         מחמוד מוסטפא בילביסי, בעלה של ת'וריה, נפטר לבית עולמו עוד בשנת 1991, והניח אחריו יורשים: אשתו, ת'וריה, וילדיו, 9 במספר, ובכללם ופיק ובסמה, הנזכרים לעיל. היורשים הם המערערים בערעור שלפניי. כאמור, התביעה בגין חלקה 66 הוגשה בשם ת'וריה ובסמה בלבד, ונוהלה על ידי ופיק.

3.         על פי הנטען על ידי ב"כ המערערים, במחצית השנייה של שנת 2003, ביקשו יורשי המנוח מחמוד בילביסי, באמצעות אחיהם ופיק, לבדוק אפשרות לקבלת היתר בנייה בחלקה 76 בגוש 30542. על פי העתק מלוח התביעות, נושא תאריך 12.2.1986, המאושר בחותמת אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, רשום מר מחמוד מוסטפא בילביסי המנוח כתובע לגבי הזכויות בחלקה 76, גוש 30542, בשלמות. גם מפת הגוש הירדנית מציינת שתי חלקות נפרדות: 66 ו-76, האחת גובלת בחברתה, או, למען הדיוק, האחת (76) "בוקעת" מקירבה של חברתה (66). המערערים טוענים, כי רק בשלהי 2003, כאמור לעיל, התברר להם כי ממפת הגוש הישראלית, עליה התבססה תכנית 3774, "נעלמה" חלקה 76 הנ"ל. כפי שעוד נראה בהמשך, במפת הגוש הישראלית האמורה, כלולה חטיבת הקרקע נשוא הערעור שלפניי, בתחום חלקה 66, ואינה מצוינת כחלקה 76 במיקומה הנטען. מאחר שהפרסום בדבר אישור למתן תוקף של התכנית האמורה, ופרסומה של הודעת הפקעה לגבי השטח הכלול בתכנית והמיועד ל"דרך" ו"לשטח עיצוב נוף", התבססו על הרישום הישראלי, הרי שבשני פרסומים אלה מצוין חלק מחלקה 66 ואין נזכרת בהם חלקה 76 (ראו: חוות דעת השמאית המכריעה העומדת ביסוד ערעור זה, נספח י"ד להודעת הערעור).

משראה כך, פנה ב"כ המערערים בשם יורשי המנוח לשר הפנים, בבקשה להאריך את המועד להגשת תביעת פיצויים נוספת בגין אישור תכנית 3774, הפעם בגין ירידת ערכה של חלקה 76, בטענה כי מן התכנית האמורה נשמט מספר חלקה זו. שר הפנים אישר את הארכת המועד (לא לפני שנעשתה פנייה למחלקת הבג"צים בפרקליטות המדינה, במסגרת "קדם בג"צ"). הארכת המועד נעשתה, אם כך, על יסוד ההנחה שככל שקיימת חלקה 76, הנבדלת מחלקה 66, וזו לא נזכרה במסמכי תכנית 3774, יש בכך משום נימוק ראוי להארכת המועד המבוקשת. מובן, כי הנחה זו לא הוכרעה בשלב של היענות לבקשה להארכת מועד. כעולה מעיקרי הטיעון מטעם המשיבה, בפניה לשר הפנים להארכת המועד, לא הזכירו המערערים את העובדה שבעבר נדונה ונדחתה תביעה בגין חלקה 66, כפי רישומה במרשם הישראלי.

4.         לאחר שאושרה הארכת המועד, הגישו המערערים תביעה לפיצויים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כשהיא מגובה בחוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמם. סכום התביעה הועמד על 1,740,000 $.

5.         למן היום בו הוגשה התביעה האמורה, ועד שנדונה בפועל, התקיימו הליכים שונים נוספים בין הצדדים, ובכללם עתירה שהגישה הוועדה המקומית לבית המשפט הגבוה לצדק, על מנת שבית המשפט יבטל את החלטתו של שר הפנים להאריך את המועד, בטענה שלא הובא לידיעתו על ידי המערערים, כי בעבר הגישו תביעה על חלקה 66, וזו נדחתה. העתירה נמחקה בהמלצת בית המשפט העליון, שכן בית המשפט סבר, שהחלטת שר הפנים, כפי שניתנה על יסוד הנתונים שהיו לפניו, הינה החלטה סבירה, ואם רוצה המשיבה להביא לשינויה, עליה לפנות אליו ולהציג בפניו את התשתית העובדתית המעודכנת, על מנת שישוב ויעיין בהחלטתו. סופו של דבר, מונתה שמאית מכרעת לדון בתביעה, התקיים דיון בתביעה לגופה, ועניינו של הערעור שלפניי עיקרו באופן בו יישמה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה את חוות דעתה של השמאית.

6.         בדיון שהתקיים בפני השמאית ביום 28.1.2007, טענה המשיבה כי אין לדון בתביעת המערערים, בשל ההליך הקודם שבו כבר הוכרעה סוגית ירידת ערך הקרקע, בהתבסס על חוות דעתו של השמאי המכריע שמונה אז. לנוכח עמדה זו, פנתה השמאית לוועדת הערר, ובקשה את הנחייתה לגבי המשך ניהול התיק. יו"ר הוועדה דאז, עו"ד אהרן ברוכין, הורה לשמאית להתייחס בהחלטתה לטענה האמורה, ולכל טענה אחרת שתועלה בפניה.

7.         משהוחזר הדיון לשמאית, טענה המשיבה בפניה, כי ישנה החלטה חלוטה לפיה חלקה 66 לא נפגעה על ידי תכנית 3774, ויש לראותה כחלה על כל חלק וחלק מן החלקה האמורה. מנגד טען ב"כ המערערים, כי ההשפעה של תוואי הדרך על ירידת הערך בחלקה 66 בשלמותה, אינה דומה לפגיעה הנטענת ביחס לחלקה 76, שכן חלקה זו צמודה לכביש ושטחה קטן יותר מזה של החלקה האחרת. עוד נטען על ידו, כי רוב השטח שהופקע מחלקה 66 לדרך ולעיצוב נוף, נמצא למעשה בתחום חלקה 76, וכי הופקעו ממנה 40%. היתרה מצויה בקו הבניין של כביש מס' 1 צפון, ולפיכך אין אפשרות לעשות בה שימוש כלכלי.

8.         בחוות דעתה מיום 8.1.2009 (נספח י"ד להודעת הערעור), ראתה השמאית להדגיש, כי לטענת המשיבה האמורה יש היבט משפטי והיבט שמאי. השאלה המשפטית היא, האם קביעת השמאי המכריע לגבי חלקה 66 מתייחסת למקרקעין בשלמותם ועל כן יש להחילה על כל חלק וחלק מן השטח, ומשכך, אין לעוררים זכות לתבוע ירידת ערך בגין החלקה הנדונה. שאלה זו מחייבת הכרעה שיפוטית. לגבי הנושא השמאי, ערכה השמאית בחינה פרטנית ביחס לחלקה נשוא הדיון, תחת 3 ההנחות הבאות, שבהן לא הכריעה, בהיותן אף הן שאלות משפטיות:

חטיבת הקרקע הנטענת מהווה חלקה נפרדת, ומספרה 76 בגוש 30542;

לעוררים הזכות להרשם כבעלים בחלקה זו, בשלמות;

על פי הודעת ב"כ העוררים, לא שולמו לעוררים בעבר פיצויי הפקעה בעבור השטח שהופקע מחלקתם.

בהיבט השמאי קבעה השמאית כך:

"שטח חלקה 66 - 8,570 מ"ר, הפקעה לדרך - 1,850 מ"ר, שטח נותר - 6,900 מ"ר. מכלל השטח הנותר, שטח של 1,600 מ"ר ממוקם בתחום קו בניין של הדרך. השמאי המכריע קבע, כי אין ירידת ערך לחלקה 66 הנ"ל בגין אישור תכנית 3774, ולדעתו, מגבלות התכנון העתידי שיוצר קו הבניין אינן פוגעות בשווי יתרת החלקה לאחר ההפקעה.

במידה ויוכח כי מקרקעי העורר הם "חלקה נפרדת", מקובלת עלי טענת ב"כ העורר, כי אין להקיש מהחלטת השמאי המכריע הנ"ל לגבי מקרקעי העורר.

מקרקעי העורר הם בשטח 4,148 מ"ר בלבד, מתוכם חלק הארי של תוואי הדרך המיועד להפקעה (1,660 מ"ר), ממוקם במקרקעי העורר. זאת ועוד, החלקה ממוקמת ממש בסמוך לתוואי הדרך כך שחלק ניכר מיתרת השטח מצוי בתחום קו הדרך, והחלק הנותר, צורתו אי רגולרית מעין משולש".

בסופו של דבר, הגיעה השמאית המכריעה למסקנה, כי גובה הפיצוי בגין הפגיעה בשווי המקרקעין נשוא ההחלטה בגין אישור תכנית 3774, נכון למועד הקובע, ובכפוף להנחות שפורטו לעיל, הוא 253,000 $, או 752,675 ש"ח.

9.         ביום 12.4.2011 ניתנה החלטתה של ועדת הערר, היא ההחלטה נשוא הערעור שלפניי. בהחלטתה קבעה הוועדה, כי יש לדחות את תביעתם של אשת המנוח, ת'וריה, וילדיו בסמה וופיק, שכן תביעתם הקודמת הייתה על כלל חלקה 66, לרבות החלק של חלקה 76. משכך, קיים כלפיהם מעשה בית דין והם מושתקים מלטעון היום כי שטח חלקה 66 קטן יותר, וכי מחלקה זו פוצלה חלקה 76. תביעת יתר העוררים התקבלה, ונקבע כי סכום הפיצוי לעוררים אלה יהיה החלק היחסי של כל אחד מהם, לפי חלקם במקרקעין ביום הקובע, מהסכום שקבעה השמאית המכרעת. סכום זה, כך נקבע, יישא הפרשי הצמדה בלבד עד ליום הגשת הבקשה לשר הפנים, ויישא הפרשי הצמדה וריבית כדין עד ליום 1.6.11. היה ולא ישולם הסכום עד למועד זה, יישא הסכום, החל מיום 1.5.11, גם הפרשי ריבית פיגורים כחוק. בנוסף נפסק, כי המשיבה תשלם לעוררים שתביעתם התקבלה סכום של 4% (כולל מע"מ) מסכום התביעה, נכון ליום התשלום, וזאת בגין שכ"ט עו"ד והוצאות הליכי משפט.